觀點(diǎn)網(wǎng)3月25日，此前曾傳出被擺上貨架的德信服務(wù)披露了2022年度業(yè)績(jī)。

于報(bào)告期內(nèi)，德信服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入為人民幣9.59億元，較2021年增加10.1%；利潤(rùn)1.25億元，同比增加13.6%；歸母凈利潤(rùn)為1.22億元，同比增加24.23%；每股基本盈利為每股人民幣0.122元。

【資料圖】

規(guī)模方面，截至2022年末，德信服務(wù)合約項(xiàng)目覆蓋全國(guó)41座城市，合約面積為4870萬(wàn)平方米，長(zhǎng)三角區(qū)域占比高達(dá)92%；在管面積為3450萬(wàn)平方米，同比增加11.0%。

總體來(lái)看，過(guò)去一年，在物企普遍面臨增收不增利的境況下，德信服務(wù)歸母凈利潤(rùn)獲得了兩成的增長(zhǎng)，取得了還算不錯(cuò)的成績(jī)。

不過(guò)，在這張表現(xiàn)優(yōu)良的成績(jī)單下，德信服務(wù)依然也存在著諸如物業(yè)管理第三方外拓力度漸緩、社區(qū)增值服務(wù)收入下跌等問(wèn)題。

第三方外拓漸緩

德信服務(wù)收入主要來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)。

其中物業(yè)管理服務(wù)為最重要的收入來(lái)源，截至2022年12月31日，該公司物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入為6.1億元，占總收入的63.6%。

而在物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，貢獻(xiàn)收入最多便是來(lái)自于獨(dú)立第三方物業(yè)（按照物業(yè)類(lèi)型來(lái)劃分）。2022年，來(lái)自于獨(dú)立第三方物業(yè)的管理貢獻(xiàn)收入約3.11億元，，占比為51%。

圖片來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

換而言之，來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)的管理服務(wù)收入便是德信服務(wù)業(yè)績(jī)的重要壓艙石，而獨(dú)立第三方物業(yè)管理服務(wù)收入的增長(zhǎng)則依賴(lài)于在管面積的增長(zhǎng)。

值得的注意的是，雖然德信服務(wù)2022年成功接管了一系列城市代表性、地標(biāo)性項(xiàng)目，例如杭州市上城區(qū)體育中心、湖北武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)航空物流中心、浙江湖州博物館。不過(guò)，整體來(lái)看，第三方外拓力度有所放緩。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，德信服務(wù)新增在管面積343.3萬(wàn)平方米，其中182萬(wàn)平方米來(lái)自于獨(dú)立第三方物業(yè)，占比達(dá)53%。而2021年，該公司新增的620.5萬(wàn)平方米在管面積中，來(lái)自第三方的新增在管面積為441.5萬(wàn)平方米，占比達(dá)到71%。

相較之下可以發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)德信服務(wù)第三方新增在管面積不管是在數(shù)值還是占比均有所下降。

截至2022年12月31日，德信服務(wù)共計(jì)有159項(xiàng)在管物業(yè)由獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，在管總建筑面積約為2240萬(wàn)平方米。

瞄準(zhǔn)非住

與大型物企相比，如何拓展特色業(yè)務(wù)，打造盈利新增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于中小型物企來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。

此前，德信服務(wù)曾對(duì)增值服務(wù)業(yè)務(wù)寄予厚望，在上市之初發(fā)布的首份業(yè)績(jī)報(bào)告中便曾強(qiáng)調(diào)，未來(lái)將拓展增值服務(wù)，布局更加特色的業(yè)態(tài)。

不過(guò)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的2022年，德信服務(wù)增值業(yè)務(wù)發(fā)展受到了不小影響。

截至2022年12月31日，德信服務(wù)實(shí)現(xiàn)非業(yè)主增值服務(wù)收入1.89億元，同比增長(zhǎng)4.5%。

對(duì)于該業(yè)務(wù)過(guò)去一年的表現(xiàn)，德信服務(wù)在業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，但非業(yè)主增值服務(wù)較基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)有較高的毛利空間，集團(tuán)謹(jǐn)慎考量合作方回款率因素，以維持報(bào)告期內(nèi)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入較去年同期有所增長(zhǎng)。

此外，德信服務(wù)另一大增值服務(wù)——社區(qū)增值服務(wù)收入則有所減少，截至2022年底錄得約1.6億元，同比下降12.3%。

圖片來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

具體來(lái)看，德信服務(wù)的社區(qū)增值業(yè)務(wù)所包含的六項(xiàng)子業(yè)務(wù)，可以發(fā)現(xiàn)智能社區(qū)解決方案、物業(yè)銷(xiāo)售及協(xié)銷(xiāo)服務(wù)兩個(gè)業(yè)務(wù)收入較2021年有了明顯下降。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱獲悉，對(duì)于上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)收入的下降，德信服務(wù)均表示是受到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響。

其中，智能社區(qū)解決方案收入下降是由于新增合約較去年同期減少；而物業(yè)銷(xiāo)售及協(xié)銷(xiāo)服務(wù)收入下降則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)?？s減，房產(chǎn)服務(wù)收入下降，同時(shí)該公司從事的停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售服務(wù)亦受到影響。

不過(guò)，社區(qū)增值業(yè)務(wù)中也有一項(xiàng)子業(yè)務(wù)即社區(qū)零售和家居服務(wù)的收入出現(xiàn)了增長(zhǎng)。

對(duì)此，德信服務(wù)表示，因?yàn)楣境掷m(xù)優(yōu)化商業(yè)模式與供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)新零售平臺(tái)—桔鄰甄選的2.0版本升級(jí)，嫁接更多優(yōu)質(zhì)資源提升社區(qū)覆蓋度，打造一系列社區(qū)爆款產(chǎn)品。截至2022年12月31日，社區(qū)零售和家居服務(wù)收入3611萬(wàn)元，較截至2021年底增長(zhǎng)約57.7%。

除了發(fā)展遇阻，非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)這兩大增值業(yè)務(wù)還拖累了德信服務(wù)的毛利率。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，德信服務(wù)毛利率為28.3%，較2021年下降6.1%。

按照業(yè)務(wù)細(xì)分來(lái)看，社區(qū)增值服務(wù)毛利率為31.1%，較2021年變化幅度最大，下降了16.5個(gè)百分點(diǎn)；其次是非業(yè)主增值服務(wù)，較2021年下降了7個(gè)百分點(diǎn)至35.3%；物業(yè)管理服務(wù)毛利率變化最小，較2021年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

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鑒于增值業(yè)務(wù)的發(fā)展承壓與毛利率下滑，德信服務(wù)開(kāi)始將目光拉回了物業(yè)管理服務(wù)。不過(guò)，此次瞄準(zhǔn)的是其中的另一大板塊—非住物業(yè)。

根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2022年，德信服務(wù)持續(xù)發(fā)力非住服務(wù)板塊，進(jìn)行差異化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)布局，提升盈利能力。公司打造的高端服務(wù)品牌“德信space”，為例如北京大學(xué)杭州雙創(chuàng)示范基地、杭州余杭區(qū)星運(yùn)鯤鵬中心等一批城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目服務(wù)附加值，延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。

參加德信服務(wù)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的人士透露，管理層在會(huì)上表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)商辦物業(yè)管理市場(chǎng)中，擴(kuò)大管理規(guī)模和強(qiáng)化管理能力均存在較大空間，是存在機(jī)遇的藍(lán)海市場(chǎng)。

據(jù)介紹，2022年，德信服務(wù)發(fā)力非住板塊，推出高端服務(wù)品牌“德信space”，就是參與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的一個(gè)嘗試。

2022年，德信服務(wù)非住業(yè)態(tài)新簽約項(xiàng)目22個(gè)，新簽約619萬(wàn)平方米，在管面積約889.8萬(wàn)平方米。