中國(guó)青年報(bào)客戶端訊（王夢(mèng)茜 中青報(bào)·中青網(wǎng)記者王燁捷）簽了購(gòu)房協(xié)議，付了房款，卻因未符合購(gòu)房資格而沒(méi)法順利交房。協(xié)議突然中止，買家支付了違約金，那么這筆錢能向中介要回嗎？近日，上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱上海一中院）就審理了這樣一起案件，最終該院判決中介未盡到告知義務(wù)，退還服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)買家支付的60%違約金。

2021年4月，李女士與丈夫協(xié)議離婚，約定將婚內(nèi)一套房屋歸女兒所有。同年6月，李女士在友鄰中介公司的介紹下，與顧先生夫婦簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定李女士購(gòu)買顧先生夫婦倆的一套價(jià)值268萬(wàn)元的房產(chǎn)，并約定雙方按照總房?jī)r(jià)款的1%支付中介公司居間報(bào)酬，以及如果一方違約，違約方需要按總房?jī)r(jià)款的20%向守約方支付違約金等。

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此后，李女士向顧先生夫婦支付了前期購(gòu)房款265萬(wàn)元，向友鄰公司支付了中介費(fèi)16800元。然而在辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)時(shí)李女士才獲知，2021年1月上海出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》第三條規(guī)定：“嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算?！卑凑宅F(xiàn)行政策，離異不滿3年的她，并不符合再次購(gòu)房的要求，導(dǎo)致她和顧先生夫婦之間的房產(chǎn)買賣協(xié)議無(wú)法正常履行。

無(wú)奈之下，李女士訴至法院，要求解除房產(chǎn)買賣協(xié)議，法院判決雙方合同解除，顧先生夫婦返還李女士已付房款，但李女士作為違約方，顧先生夫婦可請(qǐng)求其按約支付違約金，并酌定李女士承擔(dān)違約金26.8萬(wàn)元。

最終，李女士沒(méi)能買上房，卻還支付了一大筆違約金。

李女士認(rèn)為，中介公司作為專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該對(duì)相關(guān)政策非常了解，并且她賣出的房屋也是通過(guò)同一個(gè)中介介紹出售，對(duì)她離異的情況已經(jīng)知曉。在這樣的情況下，中介卻未告知她并不符合購(gòu)房資格，還促成她再次購(gòu)房，造成了損失。中介公司應(yīng)該返還中介費(fèi)，并承擔(dān)她向賣家支付的違約金。

但中介公司卻辯稱，其已經(jīng)按照協(xié)議履行了相關(guān)義務(wù)，盡到了中介的職責(zé)。李女士應(yīng)該支付必要的中介服務(wù)活動(dòng)費(fèi)，并且對(duì)于房屋買賣這種重大的民事行為，李女士應(yīng)當(dāng)有確認(rèn)自己購(gòu)房資格的義務(wù)，需主動(dòng)查詢相關(guān)房產(chǎn)政策。為此，中介認(rèn)為李女士應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

雙方協(xié)商不成，李女士將中介公司告上了法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的居間協(xié)議，中介公司返還中介費(fèi)16800元以及賠償李女士損失26.8萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)為，本案事關(guān)政策波動(dòng)背景下的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)買賣過(guò)程中雙方權(quán)利義務(wù)的認(rèn)定具有典型意義，能夠?qū)Ψ课葜薪榉?wù)市場(chǎng)產(chǎn)生規(guī)范化指導(dǎo)作用，屬具有普遍法律適用指導(dǎo)意義的案件，故申請(qǐng)?zhí)峒?jí)由上海一中院審理。

上海一中院遂根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定作出上述裁決。上海一中院認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效?，F(xiàn)因上海房屋限購(gòu)政策的緣故，李女士不具備購(gòu)房資格，致使雙方簽訂協(xié)議的目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，委托人或受委托人可以隨時(shí)解除居間合同，故對(duì)于李女士要求解除協(xié)議的訴請(qǐng)，該院予以支持，其已支付的居間費(fèi)16800元應(yīng)由中介公司予以退還。

法院指出，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》區(qū)別于一般意義的居間協(xié)議，其內(nèi)容兼合多種法律關(guān)系，除通常意義上的由中介公司向李女士報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)外，中介公司還需履行協(xié)助李女士交換房屋、辦理過(guò)戶手續(xù)等義務(wù)，故中介公司主張已完成居間義務(wù)而不同意解除協(xié)議的理由不成立。

針對(duì)損失賠償?shù)膯?wèn)題，法院認(rèn)為26.8萬(wàn)元違約金這筆損失應(yīng)綜合雙方各自的職責(zé)、義務(wù)及履約情況等予以判定。李女士是有完全民事行為能力的成年人，對(duì)于政府部門公布的相關(guān)購(gòu)房政策，有義務(wù)進(jìn)行學(xué)習(xí)和了解，并在購(gòu)房前對(duì)自己的購(gòu)房資質(zhì)作出相應(yīng)判斷。因其未主動(dòng)向中介公司詢問(wèn)相關(guān)事宜，自身存在一定過(guò)錯(cuò)。

同時(shí)，中介公司是具有專業(yè)知識(shí)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其收取中介服務(wù)費(fèi)即應(yīng)提供相應(yīng)的專業(yè)指導(dǎo)及服務(wù)，這也是社會(huì)分工下的行業(yè)要求。本案中，中介公司已經(jīng)知曉了其離婚的基本事實(shí)，在政府部門已經(jīng)出臺(tái)與離婚相關(guān)的限購(gòu)政策背景下，理應(yīng)對(duì)李女士的購(gòu)房資格加以關(guān)注并及時(shí)提供政策指導(dǎo)和專業(yè)幫助，但中介公司在這方面的工作明顯存在缺失。在案證據(jù)顯示，中介公司并未向李女士提示過(guò)資質(zhì)問(wèn)題或主動(dòng)詢問(wèn)她的購(gòu)房資質(zhì)情況，故中介公司對(duì)李女士因限購(gòu)政策致購(gòu)房失敗而遭受的損失存在過(guò)錯(cuò)。

綜合雙方的過(guò)錯(cuò)大小，上海一中院認(rèn)定系爭(zhēng)損失由李女士、中介公司按4:6比例分擔(dān)為宜，中介公司應(yīng)賠償李女士損失16.08萬(wàn)元。（文中人名、公司名均為化名）