6月30日，標(biāo)普全球評級確認(rèn)華潤置地“BBB+”長期主體信用評級，并確認(rèn)公司未到期優(yōu)先無抵押債券的“BBB+”長期債項(xiàng)評級。

【資料圖】

同時，穩(wěn)定展望反映標(biāo)普認(rèn)為，盡管未來兩年公司面臨利潤率壓力并將持續(xù)補(bǔ)充土儲，但銷售額回升利好將幫助公司將杠桿率保持在相對穩(wěn)定水平。

觀點(diǎn)新媒體了解到，標(biāo)普表示，因有大規(guī)模租金收入，華潤置地的處境將繼續(xù)優(yōu)于大多數(shù)國內(nèi)房地產(chǎn)同業(yè)。若有機(jī)會將其商業(yè)地產(chǎn)投資信托（commercial REIT）業(yè)務(wù)上市或有助于拓展其融資渠道。

華潤置地將重心轉(zhuǎn)向韌性更強(qiáng)的高線城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也將有助于支撐公司2023和2024年的銷售額回升。

標(biāo)普稱，華潤置地有應(yīng)對艱難市場環(huán)境的能力和過往記錄。盡管過去兩年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷動蕩，但華潤置地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然保持了穩(wěn)定的表現(xiàn)，未來也應(yīng)會溫和增長。華潤置地的租賃業(yè)務(wù)（主要為購物中心）也將從2022年的較低水平基礎(chǔ)上復(fù)蘇，并仍將是其用于償債和支付利息的關(guān)鍵穩(wěn)定收入來源。

在今年疫情相關(guān)出行限制解除后，華潤置地酒店等其他業(yè)務(wù)板塊也將回暖。這些業(yè)務(wù)的韌性體現(xiàn)了公司在執(zhí)行和戰(zhàn)略規(guī)劃方面的良好過往記錄。因此，將其管治水平評估從較好調(diào)整為強(qiáng)勁。

華潤置地的租金收入仍是令公司處境優(yōu)于同業(yè)的主要區(qū)分因素。因在去年年底解除疫情相關(guān)限制措施后國內(nèi)消費(fèi)支出回升，因此2023年公司租金收入有望恢復(fù)增長。2023年前5個月華潤置地的租金收入達(dá)到101億元人民幣。標(biāo)普估算，2023年全年華潤置地的租金收入將較2022年增長逾50%，達(dá)到約230億元人民幣。

穩(wěn)定收入能夠覆蓋2023年公司逾230%的利息費(fèi)用，這是國內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)商中最高的利息覆蓋倍數(shù)。在2022年受疫情影響期間，公司曾給予其租戶價值25億元的一次性租金減免，這導(dǎo)致公司去年的租金收入下降至170億元。

商業(yè)地產(chǎn)REIT上市或?qū)槿A潤置地的投資性房地產(chǎn)組合解鎖更多價值。鑒于近期對商業(yè)地產(chǎn)REIT上市的要求有所放松，在上市流程中對資產(chǎn)的重新估值將解鎖公司購物中心的價值并將潛在改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況。未來通過上市籌集的資金或也能幫助公司進(jìn)一步發(fā)展其租賃業(yè)務(wù)。

標(biāo)普評估，華潤置地多數(shù)商場的資產(chǎn)所有權(quán)都與其它業(yè)務(wù)板塊有關(guān)聯(lián)，如住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。這將使得商業(yè)地產(chǎn)REIT直接上市變得困難（因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重）。但是，華潤置地仍有少數(shù)商場擁有清晰的所有權(quán)以及成熟的業(yè)務(wù)運(yùn)營適合上市。

標(biāo)普認(rèn)為，華潤置地決定將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向高線城市將支撐銷售回升。高線城市為公司提供更具韌性的銷售市場，從而能夠降低銷售風(fēng)險。近期公司樓盤平均售價上升即是其向高線城市轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)。2023年前5個月公司樓盤平均售價同比增長29%至25,000元人民幣/平米，而2022年全年的平均售價為21,000元/平米。

近期強(qiáng)勁的銷售增長也表明，因購房者更加偏好財務(wù)狀況健康的開發(fā)商，因此在購房者需求較受抑制的時期華潤置地能比弱資質(zhì)開發(fā)商更好地把握住銷售機(jī)遇。但是房地產(chǎn)領(lǐng)域依然較為動蕩，因此標(biāo)普預(yù)估華潤置地2023年銷售增速將為9%，2024年為6%。2023年前5個月，華潤置地的合約銷售總額較上年同期增長76.2%至1,430億元人民幣。

因利潤率承壓，華潤置地的杠桿率將保持穩(wěn)定。公司的毛利潤率將維持收窄水平，特別是由于公司將繼續(xù)針對其在較弱低線城市的遺留項(xiàng)目推出打折促銷活動。標(biāo)普預(yù)計，2023年公司的利潤率將由2022年的26%小幅下降至23%，2024年將進(jìn)一步降至22%。

若房地產(chǎn)市場回暖程度不及標(biāo)普預(yù)期，則華潤置地的利潤率降幅可能會更大。

標(biāo)普還預(yù)計，華潤置地將繼續(xù)積極購地以保持土儲規(guī)模。2023年前5個月，公司在購地方面的支出為690億元人民幣，為同期合約銷售額的49%。