觀點網(wǎng)“2022年對我們來說面臨生死考驗的一年，在經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流始終緊張的情況下，中南建設(shè)穩(wěn)定生產(chǎn)和支出排序等多方面都竭盡全力，大幅緩解了壓力。”

4月25日，一年一度的中南建設(shè)業(yè)績交流會如期召開，董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會秘書梁潔出現(xiàn)在線上會議室。

年報顯示，中南建設(shè)于2022年實現(xiàn)營業(yè)收入590.4億元；綜合毛利率-0.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤產(chǎn)生虧損91.7億元。

【資料圖】

在銷售端，2022年中南建設(shè)錄得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，平均銷售價格11951元/平方米。

提及2022年的成績單，董事總經(jīng)理陳昱含將當前形勢概括為“短期有困難，中期有信心，長期要轉(zhuǎn)型”。

“隨著市場進一步走向良性循環(huán)，中南建設(shè)的存貨和資產(chǎn)價值將得到重估，因此我們?nèi)Ρ＝桓丁Ｔ谑袌龊棉D(zhuǎn)的情況下，2023年中南建設(shè)一定能實現(xiàn)盈利，融資能力和發(fā)展能力在這個階段會得到修復和提升。”

退不掉的建筑底色

延續(xù)了2022年中期業(yè)績會專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)的主旨，中南建設(shè)在主要業(yè)務(wù)打法中仍然把握住了穩(wěn)定節(jié)奏。

“大多數(shù)企業(yè)都在根據(jù)市場情況調(diào)整自己的開工進度。”649.2億元的銷售總額中，一二線城市占比達到47%，與2021年相比實現(xiàn)上升；實現(xiàn)新開工面積189.4萬平方米，完成竣工面積740.5萬平方米。

對比2021年數(shù)據(jù)來看，中南建設(shè)竣工規(guī)模略有下降，但由于并表比例有所增加，2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入達到502.6億元，降幅低于竣工規(guī)模。

收入變化的背后，與中南建設(shè)在2022年加大現(xiàn)房庫存去化力度有關(guān)。在降低預售監(jiān)管政策執(zhí)行影響，增加更多自由現(xiàn)金之外，當期銷售當期確認收入的資源在一定程度上影響了中南建設(shè)去年的盈利。

按照數(shù)據(jù)來看，中南建設(shè)在去年復雜的市場環(huán)境下仍舊保持著穩(wěn)定的項目開發(fā)進度。

截至2022年末，中南建設(shè)合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1128.5億元，是2022年結(jié)算收入的2.3倍，全部開發(fā)項目達到473個，其中在建項目規(guī)劃建筑面積合計約2268萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約836萬平方米，可竣工資源總面積3104萬平方米。

在這其中，一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積則略高，達到65%。

建筑業(yè)務(wù)方面，中南建設(shè)2022年新承接項目合同總金額為34.8億元，建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入94.8億元。

“中南是做建筑起家的，建設(shè)能力是我們退不掉的底色。”業(yè)績會中，陳昱含多次提及了對建筑業(yè)務(wù)的規(guī)劃。

在她看來，建筑業(yè)務(wù)重產(chǎn)值而大于重利潤的時代也過去了，業(yè)務(wù)模式會發(fā)生根本上的變化，盈利的核心來源將會從規(guī)模和杠桿轉(zhuǎn)向質(zhì)量和利潤。

目前，中南建設(shè)正在做一些內(nèi)部的試點，加快建筑業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融合協(xié)作的能力，面向未來也可能到來的“EPC時代”提前做好準備。

“因此，無論建筑還是地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，我們都會收縮和優(yōu)化布局，提升投資跟運營管理體系。我們的道路更可能向前延伸整合，開發(fā)全鏈條建設(shè)能力，形成中南未來獨特的高質(zhì)量發(fā)展模式。”正如陳昱含在業(yè)績會中所提，縮表不代表躺平和無所作為，在反思和檢討當中，中南也在挖掘其自身獨特的發(fā)展軌跡，與業(yè)務(wù)的可能性。

注重平衡現(xiàn)金流

“請大家能夠多給我們一些鼓勵支持和信心。”言語之下，中南建設(shè)先對自家賬本下了大功夫。

于2022年，中南建設(shè)財報期內(nèi)增加計提應(yīng)收款項壞賬準備和存貨跌價準備等各項資產(chǎn)減值準備35.3億元。其中，針對應(yīng)收賬款數(shù)據(jù)，其他營收款的減值9.4億元，針對存貨的跌價準備21.3億元，而合同取得成本則為0.5億元，總計提減值規(guī)模相較去年有所增長。

數(shù)據(jù)增長背后，實則反映出中南建設(shè)對于維持經(jīng)營安全、保持良性循環(huán)的謹慎態(tài)度；而在短期的調(diào)整后，中南建設(shè)將繼續(xù)積極應(yīng)對挑戰(zhàn)。

“我們在2022年的虧損可以看作是在行業(yè)劇烈調(diào)整下的短期表現(xiàn)，該做的這些動作、措施我們都做了，問題也充分暴露了，所以2023年的銷售規(guī)模一定不會小于2022年，對工程的總支出來說也會小于2022年，結(jié)算利潤是有保障的。”

陳昱含在現(xiàn)場坦言，2023年經(jīng)營性現(xiàn)金流入情況一定會好于2021與2022年，中南建設(shè)也一定會進一步優(yōu)化各項成本和費用支出的先后排序，確保經(jīng)營性現(xiàn)金流金額持續(xù)為正。

事實上，在2022年的大考中，中南建設(shè)的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)保住了安全基本盤。于報告期內(nèi)，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流入595.8億元，相較一年內(nèi)到期的各類有息負債相比，高出2.6倍；年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也保持了正值，約為62.5億元；在手貨幣資金137.5億元，在資金基礎(chǔ)上保證了經(jīng)營安全性。

與此同時，該公司長期不依賴有息負債的發(fā)展模式的價值進一步體現(xiàn)，2022年末公司有息負債同比減少147.2億元，仍保持了穩(wěn)健經(jīng)營；剔除合同負債之后的負債率僅為47.93%，繼續(xù)在行業(yè)保持低位。

把握經(jīng)營安全的前提下，中南建設(shè)也對2023年抱有盈利信心。

“我們感受到市場已經(jīng)在慢慢回暖和復蘇過程當中，中南建設(shè)對2023年是有信心的，我們不需要進一步增加計提存貨的跌價準備和壞賬準備；2023年整體現(xiàn)金流好于2022年，在這種情況下，2023年的剛性支出和兌付有較強的保障度。”

對于當前的中南建設(shè)來說，2023年不會選擇“用價換量”，犧牲利潤換取銷售額，而是注重平衡好現(xiàn)金流和利潤。

此外，據(jù)管理層現(xiàn)場透露，當前中南建設(shè)剩余的現(xiàn)房資源有限，沒有大幅折價銷售現(xiàn)房的空間，在代建項目業(yè)務(wù)的價格變動也不大，利潤率相對來更穩(wěn)定；且竣工規(guī)模在2023年一定程度上會比2022年上升50%左右，這也會為中南建設(shè)帶來更多新結(jié)算的資源。

“如果2023年市場持續(xù)回暖，公司就有信心能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。”渡過考驗的中南建設(shè)并沒有時間停下腳步。

以下為中南建設(shè)2022年業(yè)績交流會現(xiàn)場問答實錄（節(jié)選）：

現(xiàn)場提問：怎么看待未來的市場和行業(yè)的前景？

陳錦石：從目前實際情況來看，整個經(jīng)濟形勢在得到恢復，逐步在好轉(zhuǎn)；從房地產(chǎn)形勢來看，有明顯的好轉(zhuǎn)，我相信短期還是有困難，中期是不錯，長期還不能肯定。

2023年比2022年要好，下半年比上半年要好，明年比今年還要好一些。

現(xiàn)場提問：中南建設(shè)資產(chǎn)減值的原因是什么，什么時候能夠扭虧為贏？

陳昱含：為什么在2022年出現(xiàn)虧損？主要是2022年市場在持續(xù)調(diào)整，行業(yè)深陷非良性循環(huán)。

為了保障持續(xù)經(jīng)營的安全，公司對已經(jīng)建成的現(xiàn)房采取了一些動作，在銷售策略上做了一些犧牲利潤以獲取更多自由現(xiàn)金，這也帶來了較大虧損。

第二個核心原因是增加計提了疊加準備。根據(jù)不同市場情況，增加計提了存貨的跌價準備。在建筑業(yè)務(wù)上游端有更多的企業(yè)出險，這些企業(yè)陷入到非良性循環(huán)，公司針對建筑業(yè)務(wù)的應(yīng)收款增加了計提的壞賬準備。

第三個核心原因是在收入和費用的不匹配，銷售和結(jié)算規(guī)模下降，有些時候難以快速減少固定費用的產(chǎn)生，所以這也就會帶來更多的虧損。

2023年政府支持方向得到了進一步的明確，我們也感受到市場已經(jīng)在慢慢回暖和復蘇過程當中.第一，我們對2023年是有信心的，我們不需要進一步增加計提存貨的跌價準備和壞賬準備；第二，2023年整體現(xiàn)金流好于2022年，在這種情況下，2023年的剛性支出和兌付有較強的保障度。

2023年我們不會用價換量，犧牲掉利潤換銷售額，會平衡好現(xiàn)金流和利潤。

此外，我們剩余的現(xiàn)房資源有限，所以沒有大幅折價銷售現(xiàn)房的空間，在代建項目業(yè)務(wù)的價格變動也不大，利潤率相對來說是穩(wěn)定的；第三，竣工規(guī)模在2023年一定程度上會比22年上升50%左右，會帶來更多新結(jié)算的資源。

如果說2023年市場持續(xù)回暖，公司就有信心能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

現(xiàn)場提問：未來有什么打算來優(yōu)化資產(chǎn)負債表？

辛琦：2022年末三道紅線指標中，凈負債率108.04%，比2021年提高了40.8個百分點，扣除預收賬款后的負債率82.48%，比2021年末提高1.96個百分點，現(xiàn)金短債比0.59，比2021年末降低了33個百分點，扣除受限資金后的短債比是0.34。

這些指標較2021年末都有所變差，變差的原因也和客觀環(huán)境，或者說在長達一年半左右的非良性循環(huán)市場里面艱難前行有一定關(guān)系。

在未來，中南建設(shè)將在保證經(jīng)營安全的基礎(chǔ)上，圍繞國家指明的資產(chǎn)激活，負債接續(xù)，權(quán)益補充，預期提升等方面開展工作，努力加快銷售，努力盤活資產(chǎn)；更加努力與金融機構(gòu)的合作方去協(xié)商，延長負債期限，降低負債成本。

同時積極的去利用資本市場，盡快做一些有效補充權(quán)益資本的動作。

雖然也面臨困難局面，但我們會朝著這個方向努力。我相信隨著市場逐步的改善和好轉(zhuǎn)，三條紅線的指標也會逐步的改善和好轉(zhuǎn)。

過去我們已經(jīng)盡力了，這也是在整個經(jīng)營環(huán)境的無奈之舉。

現(xiàn)場提問：公司2022年有沒有延期交付的情況？未來準備怎么去解決？

陳昱含：確實行業(yè)在進入非良性的循環(huán)，所以為了保證經(jīng)營上的安全，維護更多消費者和投資者的權(quán)益，公司也根據(jù)市場的變化及時調(diào)整了一些項目的施工進度，這是一個不爭的事實。我們確實有少部分項目出現(xiàn)了交付時間上的延遲，但是這個占比其實是非常小的。

總體來說，我覺得目前市場已經(jīng)在回暖了，而且在慢慢復蘇過程中，2023年公司整體的經(jīng)營性現(xiàn)金流入一定會有所改善，也會使得公司有更大的能力去完成交付任務(wù)。

尤其是在當下，我們也更看重質(zhì)量交付，去真正的保護好維護好業(yè)主的利益。公司也根據(jù)國家的政策，也在積極的申請政策上的支持，尤其是爭取國家保交付的專項借款，這也將增強公司能夠更快完成交付的能力。

現(xiàn)場提問：目前的債務(wù)情況是怎么樣的，有沒有流動性風險，能否安全渡過？

梁潔：2022年底有476億的有息負債，一年內(nèi)要還的為232億。這些負債中真正在年內(nèi)有到期還款壓力的，包括在3月份已經(jīng)做了投資者選擇權(quán)行使的也不過1億。剩下來的銀行借款和非銀行機構(gòu)借款都會按照國家政策跟金融機構(gòu)發(fā)生更合理的條件。

232億借款中，大部分都是可以做到展期續(xù)期。實際上在今年的環(huán)境談?wù)蛊诒热ツ耆菀?，去年年初談?wù)蛊诳赡苄枰岣呃蕘碓黾拥盅何?，但是現(xiàn)在政策環(huán)境不一樣了，現(xiàn)在大部分都是可以做展期的。

中南建設(shè)大概有120億是非銀行金融機構(gòu)借款，這其中一部分轉(zhuǎn)銀行借款，一部分會談?wù)蛊凇Ｈ绻幸话氩荒苷蛊诘脑?，去年中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入有63億，按去年情況償還非銀行金融機構(gòu)借款都是沒有問題的。

今年現(xiàn)金流流入會更好，從現(xiàn)金支出來說應(yīng)該也會更少，工程方面支出會更少，經(jīng)營性現(xiàn)金來償還借款的能力更高。如果說有一部分沒有順利展期，動用現(xiàn)金來償還也是完全有能力的。

現(xiàn)場提問：公司存在大額的逾期情況，是否屬實？

梁潔：在行業(yè)非良性循環(huán)的環(huán)境里，公司部分商票因為時間原因多次轉(zhuǎn)讓之后，沒能按照票面時間及時兌付。另外也是在非良性循環(huán)環(huán)境里積極跟持票各方協(xié)商，希望能達成方案，確實也是沒有全面到期兌付。

但是實際上來說，我們也會在確認信息之后，達成解決方案之后來支付的。去年年底因為涉及到糾紛沒有達成雙方接受條件，沒有兌付的有12億，我們會持續(xù)跟合作方溝通，盡快完成票據(jù)兌付。

現(xiàn)場提問：有何計劃提升今年的銷售和回款，有沒有具體的銷售目標？

陳昱含：考慮到我們在現(xiàn)金流最緊張的時刻已經(jīng)過去，2023年的剛性支出和兌付有較強的保障度，所以在今年我們是不會再以價換量，去犧牲利潤換銷量；按照目前公司的未售面積還有1500萬方，充分保障2023年的銷售，也考慮到市場在逐步回暖，所以量價兩個方面都為銷售提供了支撐。

所以我也相信2023年的銷售金額也好，回款也好，一定會是好于2022年。

2023年，我們不僅僅會確保經(jīng)營性的現(xiàn)金流足額流入，也會同步改善盈利情況，實現(xiàn)扭虧為盈的目標。

現(xiàn)場提問：公司現(xiàn)在資源的情況怎么樣的，什么時候會考慮進行新的投資？

陳昱含：2022年末我們還有大概1500萬方的可售資源，在公司全部在建資源當中，長三角部分有45%的資源，按照去年的銷售速度，是可以維持三年的銷售。

結(jié)合著目前公司情況，我們?nèi)匀淮嬖谝恍┙?jīng)營壓力，在投資方面一定會采取必須是謹慎，而且確實是慎而又慎的原則，確保公司經(jīng)營性現(xiàn)金流充裕。在融資局面全面好轉(zhuǎn)的情況下，我們可能才會新增一些其他的考慮機會。

另外隨著地產(chǎn)經(jīng)營邏輯的轉(zhuǎn)變，以往高周轉(zhuǎn)，以規(guī)模致勝的打法已經(jīng)結(jié)束，真正反饋到投資邏輯上，對利潤和獲地比的看法、要求也會更高，對于需求和去化的確定性就要更高一些。2023年如果說有投資的可能性，我們也會是精挑細選，優(yōu)中選優(yōu)。

現(xiàn)場提問：公司建筑業(yè)務(wù)如何扭轉(zhuǎn)當前的虧損局面？

陳昱含：在建筑這塊業(yè)務(wù)的虧損來自于兩個方面：一個方面是房地產(chǎn)領(lǐng)域比較多，出險房企應(yīng)收款減值是最大一部分；此外，行業(yè)進入非良性的循環(huán)，施工進度在放慢，但是收入的確認在減少，固定費用這塊很難同比例下降，也會出現(xiàn)毛利潤為負的狀況。針對這樣的情況，公司針對應(yīng)收賬款做了充分計提壞賬的準備，這是關(guān)于虧損的核心。

有關(guān)于建筑業(yè)務(wù)，我們會進一步的優(yōu)化和收縮布局。我們在分析了數(shù)據(jù)之后，在自己深耕的領(lǐng)域上數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是非常好的，也是這部分數(shù)據(jù)支撐了整個經(jīng)營面。接下來我們一定會確保在這些優(yōu)勢地區(qū)和高利潤貢獻地區(qū)持續(xù)深耕，一定在區(qū)域和布局這塊會做出一些調(diào)整。

我們也在進一步的調(diào)整一些業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)比例，接下來會增加一些非房建業(yè)務(wù)規(guī)模，也對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)置了一些方向，比如說房建和公建和基建做出了”334目標”的設(shè)置。

接下來，我們要發(fā)揮中南獨特優(yōu)勢，協(xié)同試點，我們正在內(nèi)部組織試點強化地產(chǎn)和建筑之間的業(yè)務(wù)聯(lián)動，加大探索地產(chǎn)公建和其他領(lǐng)域EPC業(yè)務(wù)。

相信未來會對整個建筑業(yè)務(wù)的能力提升和轉(zhuǎn)型升級起到積極的作用，因為中南一直以來的優(yōu)勢就是建筑運營，在這方面希望建筑和地產(chǎn)會聯(lián)動協(xié)同試點的角度去探索，持續(xù)不斷地做一些管理的瘦身和組織上的減負，尤其在業(yè)務(wù)規(guī)模快速下降的同時，我們必須要大幅壓縮管理成本，進一步提升在組織效率這塊的效率。

最好的機制就是激勵機制，我會針對”一利五率”的核心提升投資和管理刻度，優(yōu)化利潤和現(xiàn)金流的管理，也會針對性的出一些相應(yīng)的激勵機制，真正把經(jīng)營效率提上來。

現(xiàn)場提問：定增何時能發(fā)行？第二支箭擴容是否公司能夠獲益，準備采取哪些行動？

梁潔：中南建設(shè)的定增事項這個月初已經(jīng)被深交所受理了，目前在第一輪問詢準備過程當中，按照規(guī)則我們應(yīng)該是最遲5月6日公布回復反饋，反饋之后還要深交所審核過，中心審核過，證監(jiān)會注冊才能發(fā)行。

去年8月份中南建設(shè)作為中債增增信發(fā)債的支持對象參加了試點，增信條件限制比較多，2022年11月份之后第二支箭擴容我們也積極申請，也是獲得了認可，現(xiàn)在在進行相關(guān)的準備，也是希望能夠抓住這樣一個改善公司的機會。