編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

(資料圖片僅供參考)

為了檢視過(guò)去及展望未來(lái)，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來(lái)機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年2月10日，普洛斯分拆資管業(yè)務(wù)，成立普洛斯資本GCP，聚焦于不動(dòng)產(chǎn)及私募股權(quán)投資。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，此舉將使得普洛斯整合資管業(yè)務(wù)的資源和人才，更聚焦于資本募集和股權(quán)投資，也有利于緩解普洛斯中國(guó)整體權(quán)益總額隨市場(chǎng)波動(dòng)而劇烈波動(dòng)。

2022年，國(guó)際利率動(dòng)蕩，內(nèi)外利率差逐步加大，面對(duì)美元的強(qiáng)勁走勢(shì)，人民幣有貶值壓力。環(huán)境的變化致使普洛斯中國(guó)的發(fā)債情況也出現(xiàn)了變化，主要是期限的縮短和規(guī)模的下滑。由于債券融資是普洛斯中國(guó)最主要的債權(quán)融資方式，所以迅速對(duì)市場(chǎng)變化做出了反應(yīng)，用大量的銀行貸款替補(bǔ)債券融資。

年內(nèi)，普洛斯中國(guó)有規(guī)模將近15億美元的基金退出，這導(dǎo)致大量的現(xiàn)金流流出。為應(yīng)對(duì)該不利影響，普洛斯中國(guó)也在積極募集基金，主要是核心型基金，以盤活旗下大量成熟持有型倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。

投資者結(jié)構(gòu)方面，受人民幣貶值影響，普洛斯中國(guó)積極地吸引內(nèi)資，特別是國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。隨著年底美元兌人民幣重回“6”時(shí)代，普洛斯中國(guó)可利用該空間持續(xù)加大境內(nèi)外資金的募集。

融資環(huán)境的改變，使得普洛斯于2022年前三季度的股東權(quán)益總額有所下滑，而倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要大量的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金支撐，股東權(quán)益下滑對(duì)普洛斯中國(guó)是不利的，銀行貸款也靠近天花板，并非長(zhǎng)久之計(jì)。

為了應(yīng)對(duì)這種情況，普洛斯中國(guó)加大了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的輸出，2022年上半年非租金收入中管理費(fèi)收入和冷鏈服務(wù)收入迅速增長(zhǎng)。

這方面，普洛斯主要是通過(guò)普洛斯ASP對(duì)外進(jìn)行低碳化智慧化的輸出。另外，為了應(yīng)對(duì)單一行業(yè)集中度過(guò)高帶來(lái)的行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，普洛斯中國(guó)也加大了新能源基礎(chǔ)設(shè)施、大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

除此之外，針對(duì)資本結(jié)構(gòu)變化，其亦加快了資產(chǎn)處置的步伐，以回籠資金。

利率波動(dòng)影響發(fā)債，銀行貸款補(bǔ)位融資

回顧融資歷史可以看到，普洛斯中國(guó)2018年發(fā)行了9只債券，其中4只境內(nèi)債的期限均長(zhǎng)達(dá)9年。2019年發(fā)行了三只債券，有兩只海外債，期限較長(zhǎng)，短則5年，長(zhǎng)則9年，平均利率為4.73%。2020年只發(fā)行了兩只境內(nèi)公司債，期限均為3年，平均利率為3.89%。2021年發(fā)行的債券量較多，共13只，有4只海外債，且利率比境內(nèi)的低，平均為3.03%（境內(nèi)為4.3%）；13只中5只期限為5年，其余的為3年。

截至2022年11月底11個(gè)月，只有兩只債券發(fā)行，且無(wú)海外債。

從圖表中可以觀察到，有兩個(gè)情況在變化。第一個(gè)是2021年海外降息，海外債優(yōu)勢(shì)明顯，普洛斯中國(guó)發(fā)行了多只海外債。但自2022年3月份美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息開(kāi)始，海外債開(kāi)始不占優(yōu)勢(shì)；國(guó)內(nèi)房企海外債頻繁暴雷也引發(fā)了全球債券投資者的擔(dān)憂，這也導(dǎo)致普洛斯中國(guó)于2022年無(wú)海外債的發(fā)行。

第二，債券期限在縮短，發(fā)行規(guī)模在下降。背后可能的原因是海內(nèi)外利率波動(dòng)較大，加息的壓力也比較大。債券期限較長(zhǎng)將拉長(zhǎng)債券的久期，這將加大投資者的利率風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)可能的原因是因地產(chǎn)債券信用風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者可能更青睞期限較短的債券。

上述原因也直接影響債券發(fā)行的規(guī)模，有鑒于此，普洛斯中國(guó)發(fā)行的債券期限在逐漸縮短，規(guī)模在下滑。

以債券發(fā)行量最大的2021年來(lái)說(shuō)，普洛斯中國(guó)負(fù)債規(guī)模中債券最大，其次是銀行貸款。前者占非流動(dòng)資產(chǎn)的比重為18.59%，是最主要的債務(wù)融資手段。

就現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)，在疫情之前，發(fā)行債券凈額占投資性現(xiàn)金流凈額流出的比例最高。

2020年受疫情影響，債券發(fā)行量有所下降，發(fā)行債券凈額占比下降至23.01%。到融資最為艱難的2021年，發(fā)行債券凈額仍保持正向的現(xiàn)金流入。

總的來(lái)說(shuō)，發(fā)行債券所得的現(xiàn)金流仍是支撐普洛斯中國(guó)投資性現(xiàn)金流的主要債權(quán)資金，若發(fā)行規(guī)模硬著陸，或?qū)ν顿Y生產(chǎn)造成影響。

普洛斯中國(guó)的資本嗅覺(jué)極其敏感，為了應(yīng)對(duì)融資環(huán)境的變化，對(duì)2022年的融資策略做出了適應(yīng)性調(diào)整。

觀察融資現(xiàn)金流，2022年前三季度，普洛斯中國(guó)大大降低了債券發(fā)行的力度，同時(shí)加大了銀行貸款融資，填補(bǔ)債券融資下滑帶來(lái)的資金缺口。

銀行貸款方面，2022年5月份，央行推出1000億元再貸款支持物流倉(cāng)儲(chǔ)等企業(yè)融資，政策層面對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)類企業(yè)的貸款融資支持力度較大，普洛斯中國(guó)或是嗅到了這場(chǎng)資本福利，加大了上半年的銀行貸款融資。

考慮到投資性房地產(chǎn)已抵押的資產(chǎn)價(jià)值較高，借入大量抵押銀行貸款的空間有限，所以普洛斯中國(guó)于上半年大量增加的是無(wú)抵押銀行貸款。

投資人退出，普洛斯搶灘險(xiǎn)資

權(quán)益融資方面，2022年普洛斯中國(guó)的歸母權(quán)益較2021年有所下滑，而少數(shù)股東權(quán)益余額在二季度迅速上升。

期間，普洛斯中國(guó)物流基金I 正式退出，規(guī)模約15億美元，三季度少數(shù)股東權(quán)益余額迅速回落。

2022年二季度少數(shù)股東權(quán)益增加，主要是基金募集規(guī)模增加所帶來(lái)的，期間收到少數(shù)股東注資的現(xiàn)金流入也高達(dá)13.75億美元。

近一年來(lái)，普洛斯中國(guó)募集了多只物流基金，規(guī)模至少為682億元人民幣。其中，多數(shù)為核心型基金，主要投向國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市運(yùn)營(yíng)成熟的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。

其中一只開(kāi)發(fā)型基金，主要在一二線城市進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。另一只是增值型基金，主要是收購(gòu)存量資產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)。

反觀普洛斯中國(guó)的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，絕大部分已完工，這部分資產(chǎn)前期投入大，后期回本慢，且有接近111.68億美元的資產(chǎn)設(shè)置了銀行貸款抵押，需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金盤活，上述的核心型基金就能滿足。

另外，處于待開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)中的資產(chǎn)有35.15億美元，也需要大量資金投入，這也對(duì)應(yīng)了上述所募集的開(kāi)發(fā)型基金。

從投資者結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要是國(guó)內(nèi)外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及國(guó)外著名養(yǎng)老基金，這使得普洛斯中國(guó)能夠獲得期限較長(zhǎng)且穩(wěn)定的資金，進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

目前，美元持續(xù)加息，人民幣對(duì)美元有貶值壓力，年內(nèi)人民幣兌美元已貶值8.64%，使得外資進(jìn)入中國(guó)有一定的匯率風(fēng)險(xiǎn)，這或許也是促使15億美元普洛斯中國(guó)物流基金I加速退出的原因之一。

2022年前三季度，雖然普洛斯中國(guó)已募集了多只基金，但少數(shù)股東現(xiàn)金流項(xiàng)目仍為負(fù)。所以，尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定內(nèi)資需求下，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)成為較為理想的選擇。

不過(guò)，2022年年底，美元兌人民幣重回“6”時(shí)代，這不僅有利于修飾外幣報(bào)表折算差異，也有利于外資進(jìn)入中國(guó)，普洛斯中國(guó)可利用該空間持續(xù)加大境內(nèi)外資金的募集。

總的來(lái)說(shuō)，2022年前三季度，少數(shù)股權(quán)的注資和銀行貸款的借入，極大充實(shí)了普洛斯中國(guó)的現(xiàn)金流。少數(shù)股東注資支撐當(dāng)期投資性現(xiàn)金流的支出力度大大提升。

特別是銀行貸款，凈流入這一項(xiàng)就足夠支撐整個(gè)投資性現(xiàn)金流凈額流出，也使得普洛斯中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物水平迅速增加。

權(quán)益資金下滑，促使非租金收入提速

2022年前三季度，普洛斯中國(guó)因匯率波動(dòng)帶來(lái)的外幣報(bào)表折算差異為-21.42億美元，疊加支付給少數(shù)股東的20.15億美元股利，致使股東權(quán)益總額有所下滑。

倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要大量的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金支撐，股東權(quán)益下滑對(duì)普洛斯中國(guó)較為不利。

截至2021 年末，該公司在建項(xiàng)目總投資需求約261億元人民幣，已完成投資額約153億元人民幣，仍然面臨一定的資本支出壓力。

不過(guò)，雖然凈資產(chǎn)規(guī)模下滑，但總資產(chǎn)規(guī)模并未下滑，主要是因?yàn)榧哟罅算y行貸款的融資力度。但這也使得財(cái)務(wù)費(fèi)用急速上升，2022年僅前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用就為5.79億美元，超過(guò)了2021年全年。

同時(shí)，上半年整體消費(fèi)景氣度萎靡，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)也受到影響，所以上半年出租率有所下滑，從年初89.35%下降至年中85.35%，租金收入也同比下滑了13.4%。

扣除掉財(cái)務(wù)費(fèi)用后，2022年上半年投資性房地產(chǎn)凈回報(bào)率只有0.75%，不及上年一半。

針對(duì)上述問(wèn)題，普洛斯中國(guó)也及時(shí)做出了轉(zhuǎn)變。

在重資產(chǎn)投資遭遇權(quán)益性資金規(guī)模下滑時(shí)，普洛斯中國(guó)加大了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力輸出，2022年上半年非租金收入中，管理費(fèi)收入和冷鏈服務(wù)收入迅速增長(zhǎng)。

另外，普洛斯中國(guó)還加大了資產(chǎn)處置力度，前三季度處置子公司收益達(dá)到10.75億美元。

在抵押貸款受限、權(quán)益資金余額下滑的情況下，加快資產(chǎn)出售、加大非倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的投入確實(shí)是明智之舉。

另外，針對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的出租率和租金收入波動(dòng)以及回報(bào)率下滑，普洛斯中國(guó)也加大了智慧科技、新能源和數(shù)據(jù)中心等投入，以期分散單一行業(yè)集中度較高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

“碳中和”下的多元生意和綠色融資

除了倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)外，普洛斯中國(guó)還通過(guò)隱山資本圍繞上下游產(chǎn)業(yè)投資相關(guān)的物流智慧科技，并于旗下倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施應(yīng)用相關(guān)技術(shù)。

普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、普洛斯中國(guó)科技運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人邱寶軍曾提及，通過(guò)科技運(yùn)營(yíng)能夠讓物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)成本下降15%，車輛通行效率提升60%。對(duì)于園區(qū)租戶，通過(guò)數(shù)字化月臺(tái)和智慧場(chǎng)站調(diào)度系統(tǒng)，月臺(tái)利用率提升20%，能耗支出下降10%。一個(gè)例子是，借力自動(dòng)分揀機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)企業(yè)訂單從生成到發(fā)貨由8小時(shí)縮短至2小時(shí)。

這對(duì)受疫情和經(jīng)濟(jì)下滑影響的中小物流企業(yè)而言，具有重大意義，可以通過(guò)智慧物流技術(shù)手段降低運(yùn)營(yíng)成本，以幫助物流企業(yè)降本增效。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委9月數(shù)據(jù)，全社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比例降至14.6%，與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家8%的水平相比仍有較大差距，所以智慧物流科技在降本增效方面有較大前景。

近期，普洛斯中國(guó)也在為智慧科技投資業(yè)務(wù)儲(chǔ)備彈藥。隱山資本宣布旗下美元基金——隱山基石基金完成募集，募集金額達(dá)4.65億美元，將投向通過(guò)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)降本增效和節(jié)能減碳的企業(yè)。

另外，普洛斯中國(guó)還將投資范圍拓展至新能源基礎(chǔ)設(shè)施（以普楓新能源為主體）和大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施，主要是光伏業(yè)務(wù)和數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)。

2021年6月23日，國(guó)家能源局下發(fā)《關(guān)于報(bào)送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開(kāi)發(fā)試點(diǎn)方案的通知》，文件指出試點(diǎn)地區(qū)“工商業(yè)廠房屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于30%，自此掀起了工商業(yè)廠房屋頂加裝光伏的運(yùn)動(dòng)。

截至目前，普楓新能源已經(jīng)擁有服務(wù)超過(guò)100個(gè)物流園區(qū)屋頂光伏項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。

這一系列的動(dòng)作均指向碳中和，為普洛斯中國(guó)發(fā)行綠色債券帶來(lái)一定的優(yōu)勢(shì)。

2021年5月份，普洛斯中國(guó)成功發(fā)行8.5億美元綠色次級(jí)永續(xù)債券，為當(dāng)時(shí)全球規(guī)模最大的美元綠色永續(xù)債。在低碳化方面的持續(xù)投入，或許將持續(xù)加強(qiáng)普洛斯中國(guó)綠色債券的募集能力。

具體的落地項(xiàng)目中，普洛斯中國(guó)于2022年11月25日啟動(dòng)普洛斯上海西北物流園更新升級(jí)項(xiàng)目，將打造標(biāo)桿性的智慧零碳園區(qū)。該項(xiàng)目將應(yīng)用碳中和設(shè)計(jì)理念和標(biāo)準(zhǔn)，在園區(qū)鋪設(shè)光伏以及新能源充換電設(shè)施等，有利于普洛斯中國(guó)統(tǒng)一對(duì)內(nèi)或?qū)ν廨敵鲋腔哿闾紙@區(qū)標(biāo)準(zhǔn)樣本，對(duì)減少碳排放和統(tǒng)一資產(chǎn)質(zhì)量有一定的意義。

而在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力輸出方面，普洛斯中國(guó)通過(guò)普洛斯中國(guó)ASP將自身的運(yùn)營(yíng)管理理念、智慧科技技術(shù)對(duì)外進(jìn)行低碳化管理輸出。

截至目前，普洛斯中國(guó)ASP在中國(guó)超過(guò)80個(gè)城市管理資產(chǎn)面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，規(guī)劃咨詢服務(wù)面積累計(jì)也超過(guò)了4000萬(wàn)平方米。