提前還貸持續(xù)“點(diǎn)燃”熱搜之際，轉(zhuǎn)貸又“火”了，多地銀保監(jiān)局也緊急提示風(fēng)險(xiǎn)。

所謂轉(zhuǎn)貸，其實(shí)是一些中介向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，以此降低房貸利率。消費(fèi)者要使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。相比之下，當(dāng)前，經(jīng)營貸的利率要遠(yuǎn)低于存量房貸利率，一些此前在房貸利率高位購房的消費(fèi)者，受限于資金實(shí)力無力提前還貸，但仍然愿意通過轉(zhuǎn)貸的方式“鋌而走險(xiǎn)”。

存量房貸利率較高

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)下，樓市低迷，首套房貸款利率較前幾年下調(diào)明顯，但存量房貸利率的下調(diào)幅度則較為有限，在居民投資收益不及預(yù)期等多重因素影響下，出現(xiàn)了一波提前還貸潮。

2018年至2021年間，不少地方的首套房貸款利率高于5%甚至6%。去年以來，監(jiān)管部門先是“階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限”，后又在今年年初建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，通過這些政策，不少地方的首套房貸款利率已跌破4%，至3.7%甚至3.6%，但存量房貸只是跟隨LPR下調(diào)了35個基點(diǎn)。

但另一方面，2022年開始，為了支持中小企業(yè)、居民消費(fèi)等，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸利率不斷下行。去年下半年，不少銀行紛紛對消費(fèi)貸經(jīng)營貸打出了優(yōu)惠。一些股份行、城商行雖然在消費(fèi)貸方面開出的利率并不算低，但通過各類折扣券、優(yōu)惠券的形式，將利率降到了3.6%左右，吸引了一批消費(fèi)者。不少銀行的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)也額度充足，且“內(nèi)卷”嚴(yán)重，貸款人甚至可以“貨比三家”。

有銀行業(yè)人士向澎湃新聞表示，一些低利率的貸款產(chǎn)品其實(shí)不賺什么錢，但銀行希望把客戶拉到手后，再開展一些其他業(yè)務(wù)。無論是個人業(yè)務(wù)還是對公業(yè)務(wù)，整體邏輯是要讓錢進(jìn)銀行，比如工資代發(fā)、結(jié)算，配套信用卡等等，也就是“茶免費(fèi)喝，賺瓜子錢”。

多地監(jiān)管提示換貸風(fēng)險(xiǎn)

一些中介看到了其中的“套利機(jī)會”。遼寧銀保監(jiān)局2月10日發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示稱，隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用，同時使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

浙江銀保監(jiān)局在去年12月發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示中直接指出，經(jīng)營貸換房貸，不是“餡餅”是陷阱。一般情況下，“貸款中介”會先向消費(fèi)者提供資金用于結(jié)清房貸，再讓借款人以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營貸款，借款人用該筆經(jīng)營貸款償還“貸款中介”的借款并支付一定服務(wù)費(fèi)。

浙江銀保監(jiān)局強(qiáng)調(diào)，需要注意的是，經(jīng)營貸是指銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款，主要用于滿足個體工商戶或小微企業(yè)臨時性周轉(zhuǎn)性資金需求。而部分“貸款中介”宣稱“包辦注冊公司流程”，“幫助”借款人順利獲批經(jīng)營貸款，實(shí)際卻是利用借款人信息注冊了一個無業(yè)務(wù)、無流水的“空殼”公司。

其實(shí)，早在2020年時，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸一度火熱。不過，當(dāng)時更多是為了挪錢買房。2021年初，北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監(jiān)局先后發(fā)文，要求嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

廈門銀保監(jiān)局在去年11月發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示中指出，要警惕“貸款中介”誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，包括騙取貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)、違規(guī)用貸的違約風(fēng)險(xiǎn)、貸款存續(xù)的續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)貸過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和個人信息使用不當(dāng)和泄露風(fēng)險(xiǎn)。

要明確了解的是，部分“貸款中介”打著銀行旗號，以低息為誘餌欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者將還貸周期長達(dá)二三十年的按揭貸款結(jié)清，重新申請貸款期限較短的經(jīng)營用途貸款的過程中，誘導(dǎo)或強(qiáng)制消費(fèi)者向其借用過橋資金、收取高額過橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，消費(fèi)者綜合成本實(shí)際可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

監(jiān)管出手處罰違規(guī)銀行

對于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，各地銀保監(jiān)局近期也已出手。

江西銀保監(jiān)局2月15日披露的罰單顯示，江西新建農(nóng)村商業(yè)銀行因個人綜合消費(fèi)貸款用于購房、個人經(jīng)營性貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資、流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資等，被罰120萬元，相關(guān)責(zé)任人一同被罰。

海南銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，?？谵r(nóng)商銀行因個人消費(fèi)貸款和農(nóng)戶貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、通過非房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款等13項(xiàng)違法違規(guī)，被罰款685萬元，沒收違法所得254157.70元，多名責(zé)任人被罰。

遼寧銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，工行遼寧省分行因?qū)?jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、個人住房貸款管理不審慎等，被罰170萬元，多名責(zé)任人一同被處罰。

遼寧銀保監(jiān)局在今年2月發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示中介紹稱，經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

“信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)。若信用貸款不能準(zhǔn)時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產(chǎn)生逾期還款記錄，不良征信記錄將會影響日后個人金融業(yè)務(wù)的申辦。”遼寧銀保監(jiān)局如此表示。