觀點(diǎn)網(wǎng) 2023開(kāi)年保利狂飆 ，“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)終于實(shí)現(xiàn)。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，保利發(fā)展、碧桂園和萬(wàn)科，錄得權(quán)益銷售金額分別為210億元、202.1億元以及180.7億元。

(資料圖片)

作為傳統(tǒng)銷售淡季，疊加春節(jié)假期，1月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)有著繼續(xù)探底的跡象，前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額2790億元，同比下降35.8%，而保利發(fā)展卻同比上升5%。

元宵期間，保利在廣州更是加推三個(gè)黃埔項(xiàng)目，分別是保利羅蘭國(guó)際、保利錦上、保利翔龍?zhí)靺R。

面對(duì)需求偏弱、政策逐步放松的樓市環(huán)境，登頂銷售金字塔后的保利加大推盤(pán)力度，努力維持自己的位置。

加推促銷

2022年，佛山和東莞兩座城市前后解除限購(gòu)，廣州雖然亦出臺(tái)多項(xiàng)政策，但限購(gòu)政策并未有所松動(dòng)，需求端提升力尚不足。

隨著2023年到來(lái)，市場(chǎng)消息傳出有銀行微調(diào)“限貸”首付比例，積極的信號(hào)持續(xù)傳來(lái)。

房企在促銷方面也頗費(fèi)心思，不少項(xiàng)目都在推新春特價(jià)房和元宵促銷活動(dòng)，其中包括白云龍湖天著、五礦招商江天際、黃埔龍獅璟瓏府、增城山水合悅、南沙建發(fā)明珠灣璽，保利更是三個(gè)項(xiàng)目加推。

從項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，這三個(gè)項(xiàng)目均位于黃埔，保利羅蘭國(guó)際、保利錦上屬于科學(xué)城板塊?？茖W(xué)城要打造以戰(zhàn)略科技、戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)的升級(jí)版科技產(chǎn)業(yè)示范園，計(jì)劃2023年全年完成固投800億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，保利羅蘭國(guó)際占地面積近5.4萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)22萬(wàn)平方米，規(guī)劃有10棟22-27層的高層洋房。

進(jìn)入清盤(pán)倒計(jì)時(shí)的保利羅蘭國(guó)際四期，已經(jīng)從高位4.7萬(wàn)元/平方米降至3.8萬(wàn)元/平方米，此次加推產(chǎn)品是建面108平方米3+1房戶型。而在1月31日，保利羅蘭國(guó)際已將2棟和3棟擺上主銷位置，加快銷售108平方米、135平方米特價(jià)戶型。

保利錦上項(xiàng)目占地面積4.7萬(wàn)平方米，建筑面積14.1萬(wàn)平方米，規(guī)劃有7棟16-33層高層住宅、1棟政府回購(gòu)房。去年12月開(kāi)盤(pán)時(shí)，保利錦上營(yíng)銷中心人山人海，4小時(shí)不到即售出50套。

該項(xiàng)目加推的是3棟小高層，88平方米三房總價(jià)約250萬(wàn)元，單價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米起，相較于開(kāi)盤(pán)時(shí)單價(jià)3.4-3.7萬(wàn)元/平方米，有了較為明顯的降幅。

另外，保利翔龍?zhí)靺R位于黃陂板塊，項(xiàng)目總用地面積14.11萬(wàn)平方米，住宅總建筑面積58.87萬(wàn)平方米，規(guī)劃16棟高層住宅和兩排6層疊墅。

具有地鐵和產(chǎn)業(yè)雙優(yōu)勢(shì)的保利翔龍?zhí)靺R，開(kāi)盤(pán)后多次加推吸引買家，這有助于保持“爆款”盤(pán)的熱銷情況。

2023年1月，保利翔龍?zhí)靺R更是取得3.2億元銷售成績(jī)，而元宵期間加推的是8棟南向100平方米三房。

優(yōu)化結(jié)構(gòu)

較為充裕及優(yōu)秀的土地儲(chǔ)備可以給予房企充足的時(shí)間安排項(xiàng)目銷售節(jié)奏，保障規(guī)模。

華通證券國(guó)際指出，近年來(lái)保利發(fā)展在38個(gè)核心城市儲(chǔ)備資源始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%，資源儲(chǔ)備滿足2-3年的開(kāi)發(fā)需求。

保利發(fā)展主要集中在一二線城市拿地，關(guān)注有產(chǎn)業(yè)、政策支撐的區(qū)域。其在廣州布局的項(xiàng)目亦是契合于此，大多數(shù)位于各區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的板塊及區(qū)域，其中保利和悅濱江位于白鵝潭中心商務(wù)區(qū)、廣一電商園項(xiàng)目位于中大國(guó)際創(chuàng)新谷等。

2022年，保利發(fā)展全年新拓項(xiàng)目91個(gè)，權(quán)益拿地金額1082億元。從金額來(lái)看，超過(guò)100億元的城市有上海、廣州和佛山。

中原研究院數(shù)據(jù)顯示，保利位列2022年廣州拿地金額榜首，成交總額177.4億元，用地面積為34.7萬(wàn)平方米，建筑面積為64.9萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)為2.73萬(wàn)元/平方米。

保利拿地金額與后兩位廣州地鐵和越秀的差額不足10億元，但平均樓面價(jià)分別高于約0.8萬(wàn)元/平方米、0.9萬(wàn)元/平方米。

拿地質(zhì)量提高后，保利在廣州項(xiàng)目大部分都能激起水花。近兩年，保利從拿地到獲批預(yù)售時(shí)間明顯縮短，甚至不到半年便可開(kāi)盤(pán)銷售，與此同時(shí)，首開(kāi)成績(jī)亦非常不錯(cuò)。

在接連不斷的“救市”政策之下，2022年末全國(guó)樓市出現(xiàn)邊際回暖。申萬(wàn)宏源對(duì)此認(rèn)為，2023年地產(chǎn)基本面或呈現(xiàn)“L”型走勢(shì)，即穩(wěn)而不強(qiáng)。因此，對(duì)于坐上榜首的保利而言，如何守住這個(gè)位置并不容易。

近日，保利更是一次性掛牌轉(zhuǎn)讓與碧桂園合作的12家子公司股權(quán)，項(xiàng)目為整體打包轉(zhuǎn)讓，掛牌總價(jià)近總價(jià)約22.97億元。

公告顯示，多家公司處于虧損狀態(tài)，但也有實(shí)現(xiàn)連續(xù)盈利的公司，其中有四個(gè)項(xiàng)目處于售罄狀態(tài)。

為了業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)，保利近年選擇合作模式開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，權(quán)益占比維持在70%左右。突然大規(guī)模退出，有猜測(cè)認(rèn)為是出清盈利狀態(tài)不好的項(xiàng)目公司，降重狂奔。

融資方面，1月16日，保利發(fā)展發(fā)布關(guān)于2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票獲得有權(quán)國(guó)資監(jiān)管單位批準(zhǔn)的公告。

中國(guó)保利集團(tuán)有限公司以不低于1億元且不超過(guò)10億元的現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)本次非公開(kāi)發(fā)行的部分股票，募集資金總額不超過(guò)125億元?？鄢l(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個(gè)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

此次保利發(fā)展純?nèi)谫Y方案落地，將進(jìn)一步降低該公司綜合融資成本、優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)。