觀點(diǎn)網(wǎng) 作為2022年這一波房地產(chǎn)調(diào)整出清中少見的保持“零違約”記錄的房企，雅居樂可謂是如履薄冰。

(資料圖片僅供參考)

雅居樂的2022年，除了面臨不斷收緊的再融資通道，還頂著銷售端的寒風(fēng)。資金回流受限局面下，雅居樂勉力維持著還債與經(jīng)營(yíng)兩端的微妙平衡。

年末，在監(jiān)管層面放松之際，雅居樂更是兩度配股募資，于11月、12月合計(jì)募資凈額約15億港元。

與此同時(shí)，在債券市場(chǎng)缺席了一年之久的雅居樂，也在奮力推進(jìn)債券發(fā)行工作。

2022年12月9日，全國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)系統(tǒng)公開了廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年度第一期中期票據(jù)注冊(cè)文件。

募集說明書顯示，本期債券注冊(cè)金額20億元，擬發(fā)行金額18億元，期限不超3年，無擔(dān)保。募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后將用于普通商品房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等合法合規(guī)的用途。 

1月4日，該注冊(cè)文件在交易商協(xié)會(huì)系統(tǒng)狀態(tài)更新為“待上會(huì)”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，去年11月初，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集包含雅居樂在內(nèi)等21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展。

進(jìn)入第二批增信發(fā)債名單的雅居樂在11月中旬對(duì)媒體表示，將加快推動(dòng)債券發(fā)行工作，同時(shí)也會(huì)加強(qiáng)與政策性銀行、AMC機(jī)構(gòu)的溝通對(duì)接，針對(duì)保交樓項(xiàng)目獲取專項(xiàng)借款和配套融資，確保按時(shí)按質(zhì)交樓。

12月，雅居樂迅速遞交了2022年度第一期中期票據(jù)注冊(cè)文件。12月15日，交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)辦公室針對(duì)該注冊(cè)文件發(fā)布了補(bǔ)充信息的函。

交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)辦公室函件指出，發(fā)行人募集資金用途披露不完備，以及未披露近年開發(fā)完成投資情況；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性情況披露不完備等問題。

1月3日，雅居樂發(fā)布回函，指出發(fā)行人擬注冊(cè)20億元中期票據(jù)，其中不低于 14億元的募集資金擬用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，不超過6億元的募集資金擬用于發(fā)行人補(bǔ)充流動(dòng)資金用途。

其中涉及項(xiàng)目包括重慶的瀾岸雅苑、昆明的云青花園、天津天富項(xiàng)目、濟(jì)南的雅居樂·錦城、廣州雅居樂濱江雅苑(太平鎮(zhèn))以及蘇州雅居樂聆湖雅苑。

從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況看，雅居樂2022年1-9月新開工面積下滑明顯，僅為43.7萬平方米，2021年為274.46萬平方米。雅居樂表示，2022年以來采取較為審慎的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，2022年未新增拿地并減少了新項(xiàng)目的開工建設(shè)，保證在建項(xiàng)目的按時(shí)交付。

根據(jù)雅居樂的回函，截至2022年9月末，其流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1504.87億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債較2021年末減少5.3億元至90.1億元，降幅5.58%；應(yīng)付票據(jù)則較2021年末增加3027萬元，增幅3.22%。

2022年以來，雅居樂主動(dòng)收縮負(fù)債規(guī)模，償還了較多借款。近三年及一季度末，雅居樂長(zhǎng)期借款分別為51.92億元、168.78億元、190.48億元和111.88億元，占總負(fù)債的比例分別為10.65%、16.46%、11.41%和6.86%。2022年9月末短期借款余額縮減為0。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2022年以來，雅居樂共償還公開債務(wù)合計(jì)將近150億元人民幣，目前仍擁有約130億元的永續(xù)債。

早前有知情人士透露，雅居樂已將應(yīng)于12月4日支付的一筆美元永續(xù)債利息進(jìn)行了延期處理，金額約2930萬美元。另有消息透露，更早些時(shí)候，雅居樂對(duì)需于11月25日償付的780萬美元永續(xù)債利息也進(jìn)行了延期支付。

對(duì)于雅居樂而言，“錢緊”的現(xiàn)狀并無明顯改變，而融資支持政策的落地仍需要時(shí)間。

有地產(chǎn)行業(yè)分析師曾指出，2022年以來的幾輪優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債中，多采用有抵押擔(dān)保物的形式進(jìn)行，未來再發(fā)純信用債的難度將大幅增加，“民企可能已經(jīng)進(jìn)入到無信用時(shí)代，融資需要通過擔(dān)保才能夠完成”。

但也有觀點(diǎn)指出，監(jiān)管層已明確2023年“將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況”，2023年房企的融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善。