編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

(資料圖)

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過(guò)去及展望未來(lái)，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來(lái)機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 宋廣菊退休一年之后，她一直未競(jìng)的保利發(fā)展“重返前三”目標(biāo)，在2022年的行業(yè)凜冬下反而達(dá)成了。

2022年1月，保利發(fā)展在廣州召開(kāi)2022年度工作會(huì)議，接任董事長(zhǎng)一職的劉平作了題為《守正創(chuàng)新謀發(fā)展，堅(jiān)定信心向前行》的總結(jié)發(fā)言，提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”新階段目標(biāo)。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售下滑明顯，樓市增長(zhǎng)乏力，但在行業(yè)下行的大背景中，頭部房企的銷(xiāo)售景氣程度高于其他企業(yè)，與前100房企平均水平相比，前20房企銷(xiāo)售下滑幅度減少了23.5個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展在2022年的銷(xiāo)售表現(xiàn)，雖難抵下行趨勢(shì)，但增速仍優(yōu)于同行。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)，該公司全口徑銷(xiāo)售金額為4573億元，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售面積為2747.6萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)雖分別同比下降14.5%、17.56%，但在銷(xiāo)售排名上升至行業(yè)第二。

追溯過(guò)往，保利發(fā)展是在2012年邁入千億門(mén)檻，彼時(shí)銷(xiāo)售排名第三，僅次于萬(wàn)科、綠地。

此后多年，隨著碧桂園、恒大、融創(chuàng)等企業(yè)輪番崛起，保利發(fā)展掉出了前三，常年維持在第五左右的位置。

2022年，保利逆勢(shì)開(kāi)啟了塵封已久的排名“欲望”，并在“前三”基礎(chǔ)上提出“爭(zhēng)一”的新階段目標(biāo)。

登頂在望，后有追兵

2021年退休的宋廣菊，曾多次表明保利重返前三的信心，該公司銷(xiāo)售規(guī)模也逐年增長(zhǎng)，但始終未進(jìn)前三。

當(dāng)年，保利銷(xiāo)售排名上升一位至行業(yè)第四，離“前三”僅一步之遙。

2022年，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“年度房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”，保利發(fā)展以4573億銷(xiāo)售額，僅次于碧桂園的4643億，排名第二，甚至“爭(zhēng)一”目標(biāo)也已觸手可及。

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2022年4月份，保利發(fā)展召開(kāi)2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，也是劉平接棒宋廣菊后的首場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)。

對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的“進(jìn)三爭(zhēng)一”新目標(biāo)，劉平表示，不能簡(jiǎn)單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的第一。

事實(shí)上，受經(jīng)濟(jì)下行與市場(chǎng)調(diào)整影響，2022年全行業(yè)整體銷(xiāo)售都處于低迷狀態(tài)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售額118648億元，同比下降26.6%；累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%。

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頭部房企銷(xiāo)售金額增速也全線下滑，往年業(yè)績(jī)相對(duì)堅(jiān)挺的大型房企均出現(xiàn)乏力狀況，說(shuō)明企業(yè)在銷(xiāo)售和項(xiàng)目布局方面都面臨很大壓力。

觀察前五企業(yè)，華潤(rùn)置地2022年銷(xiāo)售增速超過(guò)其他房企，但在上半年同樣呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，到下半年才開(kāi)始發(fā)力，單月最高銷(xiāo)售增速達(dá)38.8%，最高下滑幅度則是54.6%。

目前銷(xiāo)售榜第一的碧桂園是在4月錄得最大單月銷(xiāo)售降幅，為57.14%，截至目前單月銷(xiāo)售均較2021年下滑；保利則僅有6月及9月銷(xiāo)售錄得同比增長(zhǎng)，單月銷(xiāo)售最大增速為6.59%，其他月份基本處于同比下滑狀態(tài)。

TOP100房企銷(xiāo)售金額幾近腰斬，保利需要想辦法“獨(dú)善己身”。

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數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年保利發(fā)展完成簽約金額2102.2億元，占全年銷(xiāo)售比例為52.53%。其中，核心城市貢獻(xiàn)度獲得2個(gè)百分點(diǎn)的提升，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)為79%。

面對(duì)困難和挑戰(zhàn)，保利同樣采用了高管下沉督導(dǎo)銷(xiāo)售，強(qiáng)化數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)能力等舉措，對(duì)沖銷(xiāo)售下滑趨勢(shì)。

截至目前，保利發(fā)展的排名終于來(lái)到了第二的位置，“重返前三”目標(biāo)在行業(yè)凜冬的當(dāng)下達(dá)成了，登頂也并非遙不可及。

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據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)，目前房企頭部格局已經(jīng)逐步穩(wěn)定，由“碧保萬(wàn)中”取代了曾經(jīng)的“碧萬(wàn)恒融”。

在“進(jìn)三”達(dá)成，沖擊“爭(zhēng)一”的目標(biāo)指引下，保利下半年繼續(xù)加大促銷(xiāo)力度。

國(guó)慶期間，保利于廣州羅蘭國(guó)際項(xiàng)目推出了特價(jià)房，降幅區(qū)間在2000-4000元/平方米；另外，位于長(zhǎng)沙的光塵樾項(xiàng)目同樣降價(jià)20%。而且，在多個(gè)城市項(xiàng)目相繼開(kāi)展了開(kāi)盤(pán)返場(chǎng)優(yōu)惠，精裝改毛坯等促銷(xiāo)方式，沖擊銷(xiāo)售。

不僅是保利，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科等多家頭部房企也都開(kāi)啟了年終促銷(xiāo)。

從權(quán)益銷(xiāo)售上看，2022年保利發(fā)展（3068億元）與碧桂園（3457億元）還有一定差距，緊隨其后的萬(wàn)科（2731.5億元）也在虎視眈眈。

“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)，不僅是沖陣，同時(shí)也是守灘。

盈利普跌，開(kāi)辟新線

供需雙弱、融資收窄是近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景，此外受房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整影響下，保利的盈利能力與眾多房企一樣，承受著壓力。

2022年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1107.63億元，同比增長(zhǎng)23.10%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)149.24億元，同比增長(zhǎng)1.60%；歸母凈利潤(rùn)108.26億元，同比增長(zhǎng)5.11%。

來(lái)到2022年前三季度，營(yíng)收雖同比增長(zhǎng)12.97%，但歸母凈利潤(rùn)錄得3.6個(gè)百分點(diǎn)的下滑，增速較上半年有所回落。

一方面，疫情及行業(yè)景氣度恢復(fù)不及預(yù)期，實(shí)實(shí)在在影響著保利的盈利能力；另一方面，行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷(xiāo)售去化壓力較大，不少企業(yè)通過(guò)打折促銷(xiāo)、“以價(jià)換量”來(lái)保證貨值去化，進(jìn)一步導(dǎo)致了盈利承壓。

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2022年上半年及三季度的數(shù)據(jù)表現(xiàn)均顯示，保利收入保持平穩(wěn)，但毛利率呈下行趨勢(shì)，綜合毛利至三季度末約為24.51%，分別較年初及上半年下滑2.04個(gè)點(diǎn)、1.04個(gè)點(diǎn)，與行業(yè)下行趨勢(shì)一致。

從2022年房企毛利率走勢(shì)來(lái)看，招商、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海等頭部房企都同樣出現(xiàn)了毛利率下降的情況。

另外，保利的房地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利率在2018-2020年之間保持較高水平，這三年分別為37.48%、35.38%和33.48%，優(yōu)于同行；到了2021年，該項(xiàng)數(shù)據(jù)跌出30%，至27.13%；2022年中進(jìn)一步下降。

毛利率下滑主要是因?yàn)榻陙?lái)所銷(xiāo)售的產(chǎn)品中，地價(jià)占比有所上升。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，2022年3季度，保利發(fā)展新增土地均價(jià)占同期銷(xiāo)售均價(jià)的比例為96%,往年該項(xiàng)數(shù)據(jù)均保持著45%上下的水平。這項(xiàng)數(shù)據(jù)的快速上升，也與新增土儲(chǔ)集中在一二線城市有關(guān)，未來(lái)將對(duì)企業(yè)盈利優(yōu)化有較大影響。

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“三費(fèi)”方面，保利發(fā)展上半年銷(xiāo)售和管理費(fèi)均出現(xiàn)同比略降的情況下，財(cái)務(wù)費(fèi)用大增55.97%，從13.13億元增加到20.48億元，增加7.35億元，該司對(duì)財(cái)費(fèi)的變動(dòng)歸咎于匯兌損失增加。

對(duì)比2021年，保利發(fā)展彼時(shí)財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅只有7.38%，為33.86億元，好在該項(xiàng)數(shù)據(jù)在2022年第三季度得到修復(fù)。三季度財(cái)報(bào)中，保利財(cái)費(fèi)增速由半年報(bào)近56%修復(fù)至6.24%，至30.29億元。

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受2022年上半年財(cái)費(fèi)大漲影響，保利發(fā)展凈利增速則由2021年同期的10.25%降至1.6%，三季度該項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)一步降低，錄得同比下降2.71%。

可見(jiàn)，上半年若是財(cái)費(fèi)增長(zhǎng)區(qū)間控制合理，能夠使得保利發(fā)展凈利保持同期水平。

在行業(yè)整體已進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代的背景下，盈利瓶頸已然成為房企不得不面對(duì)的“困局”。除了緊抓成本管控、平衡財(cái)務(wù)杠桿之外，尋求“第二增長(zhǎng)曲線”成為未來(lái)房企發(fā)力的另一關(guān)鍵。

2018年，保利地產(chǎn)在更名“保利發(fā)展”時(shí)，就將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)為“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”，擬尋求地產(chǎn)為主、綜合服務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)金融共同發(fā)展的道路。

2022年上半年，保利成立產(chǎn)業(yè)管理中心，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)及布局的有效管理，與地產(chǎn)主業(yè)形成良性互動(dòng)協(xié)同。

2021年末的數(shù)據(jù)顯示，不動(dòng)產(chǎn)金融方面，該公司基金累計(jì)管理規(guī)模超1700億元；此外，保利發(fā)展還加大對(duì)租賃租房市場(chǎng)的布局，在營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目43個(gè)，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

保利物業(yè)方面，2022年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.49億元，同比增長(zhǎng)25.16%；凈利潤(rùn)6.4億元，同比增長(zhǎng)25.8%；毛利率方面較去年同期微升0.2個(gè)百分點(diǎn)，至20.23%

公建業(yè)態(tài)是保利物業(yè)的重要布局版圖，上半年在大型公服標(biāo)桿項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)力，報(bào)告期內(nèi)新增長(zhǎng)沙軌道6號(hào)線、廣州海珠湖國(guó)家濕地公園、嘉興南北湖風(fēng)景區(qū)等項(xiàng)目。

截至2022年6月末，保利物業(yè)管理面積增加至5.23億平方米，合同面積7.32億平方米。雖然同比增長(zhǎng)速度較快，但物業(yè)板塊營(yíng)收僅占總營(yíng)收的5.82%，對(duì)集團(tuán)的盈利改善作用相對(duì)較小，未來(lái)仍有較大的提升空間。 

可預(yù)見(jiàn)的擴(kuò)張

面對(duì)行業(yè)持續(xù)承壓的盈利以及銷(xiāo)售同比下滑的表現(xiàn)，并沒(méi)有影響保利逆勢(shì)擴(kuò)張的步伐。為了早日實(shí)現(xiàn)行業(yè)第一的目標(biāo)，保利發(fā)展拿地的熱情也相對(duì)積極。

在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平談及公司2022年投資預(yù)算時(shí)曾指，公司整體的拓展邏輯還是質(zhì)量重于數(shù)量，保障股東投資回報(bào)，全年投資計(jì)劃是3650億元。

資料顯示，保利發(fā)展2021年適度增加了對(duì)核心城市群內(nèi)的潛力三線城市布局力度，受此影響，期內(nèi)拓展投資均價(jià)為5833元/平方米。而2022年同期，市場(chǎng)投資收縮背景下，該公司投資風(fēng)向更加聚焦于一二線城市。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，保利發(fā)展在一二線城市、38個(gè)核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個(gè)百分點(diǎn)，共年拓展項(xiàng)目37個(gè)，新增容積率面積412萬(wàn)平方米，拓展金額607億元，擴(kuò)展投資均價(jià)較2021年增加60.40%，為14733元每平方米。

進(jìn)入2022年三季度，保利發(fā)展繼續(xù)加大投資，新拓展項(xiàng)目33個(gè)，新增容積率面積359萬(wàn)平方米，總拓展成本628億元，擴(kuò)展投資均價(jià)為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

根據(jù)觀察，保利發(fā)展三季度投資保持重點(diǎn)聚焦長(zhǎng)三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及區(qū)位，38個(gè)核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門(mén)、廣州三個(gè)核心城市合計(jì)占比超過(guò)45%。

12月的廣州四批供地中，保利95.81億元競(jìng)得該輪土拍中總價(jià)、單價(jià)最高的中鐵物流園地塊，溢價(jià)率0.21%；回顧廣州整個(gè)2022年集中供地市場(chǎng)，保利在二批次斥資48.81億拿下荔灣、黃埔、南沙3宗地塊，又在三批次供地中競(jìng)得溢價(jià)率最高地塊，花費(fèi)13.56億元，溢價(jià)率11.51%。

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事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩背景下,房企投資普遍較為謹(jǐn)慎。目前民企資金壓力尚未得到實(shí)質(zhì)性緩解，土地市場(chǎng)“隱身”，積極拿地的央國(guó)企拿地投資節(jié)奏較2021年同期也大幅放緩。

2022年前三季度，保利發(fā)展拿地力度同比也有所放緩，其中新拓展項(xiàng)目同比減少43個(gè)，新增建筑面積減少64.69%，總拓展成本為1235億元，同比減少13.87%。按公告口徑計(jì)算，截止于2022年12月10日，保利發(fā)展共新拓展項(xiàng)目83個(gè)，新增容積率面積943.77萬(wàn)平方米，總拓展成本1421.14億元。

另外，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告，在權(quán)益拿地金額中，2022年前11月土地投資力度最大的房企為保利發(fā)展，對(duì)應(yīng)拿地支出為967.6億元，新增權(quán)益土儲(chǔ)671.3萬(wàn)平方米，新增可售貨值1545.6億元。

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回顧保利發(fā)展2022年前三季度的拿地歷程，分別在北京、南京、廣州、佛山、合肥、南昌、廈門(mén)、福州、東莞、等城市均有落子。

截至2022年三季度末，保利土地儲(chǔ)備共計(jì)2.05億平方米，較2021年同期減少近1500平方米，目前在建擬建項(xiàng)目795個(gè)，在建面積約1.39億平方米，待開(kāi)發(fā)面積6605萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可滿足未來(lái)3年內(nèi)的開(kāi)發(fā)需求。

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在積極擴(kuò)儲(chǔ)的同時(shí)，市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)尚未得到有效扭轉(zhuǎn)，保利發(fā)展也在放緩自身開(kāi)工面積，緊抓去庫(kù)存。

2022年三季報(bào)顯示，保利開(kāi)工低于預(yù)期，同比下滑52.28%，竣工也較2021年同期微調(diào)下滑4.96%。新開(kāi)工面積大幅下滑前提下，竣工面積受影響較少的原因，一方面因?yàn)樾麻_(kāi)工項(xiàng)目集中在疫情爆發(fā)城市，另一方保利有意在放緩開(kāi)工，抓項(xiàng)目去化。

另外，新竣工面積超過(guò)新開(kāi)工面積為近三年首次出現(xiàn)。 

融資冬與春

融資渠道的暢通也助力著保利的逆勢(shì)擴(kuò)張。

2022年三季度，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為77.91%，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為66.35%，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健。

隨著11月份“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境趨寬松,面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)態(tài)勢(shì)有望逐步緩和，預(yù)計(jì)房企債券、股權(quán)及信托融資業(yè)務(wù)也將逐漸活躍。

雖然目前房企與銀行簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議屬于意向性授信，最終落地情況還有待商榷，但具備導(dǎo)向性意義，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款等落地均有積極作用。

“三支箭”目的是改善房企融資環(huán)境，解決房企生存問(wèn)題，這好比一場(chǎng)“及時(shí)雨”，需要看到“雨”背后的針對(duì)性，而救活企業(yè)的本質(zhì)仍是促進(jìn)“造血回血”功能的恢復(fù)，銷(xiāo)售便是“回血”的重要組成部分。

保利發(fā)展作為2022年銷(xiāo)售最高的央企，好于同行的銷(xiāo)售成績(jī)讓其獲得了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不錯(cuò)的評(píng)級(jí)。如2022年12月，標(biāo)普確認(rèn)了保利發(fā)展的評(píng)級(jí)為“BBB”，展望“穩(wěn)定”。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，保利的銷(xiāo)售復(fù)蘇速度將超過(guò)同行，在高線城市的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備將為其財(cái)務(wù)杠桿穩(wěn)定提供支撐，而融資渠道暢通是緩解周期性行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要支撐因素。

從融資成本上看，2015年至2020年保利發(fā)展發(fā)行的公司債利率在3.0%-4.19%之間，2021年該項(xiàng)數(shù)據(jù)下滑至3.17%-3.98%，平均融資成本在2022年進(jìn)一步降低。

截至2022年9月末，保利發(fā)展累計(jì)發(fā)行5期公司債，累計(jì)發(fā)行金額為98億元，債券單筆最低利率為2.80%，最高為3.59%，平均融資成本進(jìn)一步降至3.04%。中期票據(jù)則發(fā)行共5期，累計(jì)發(fā)行金額100億元，債券單筆最低及最高利率分別為2.75%、3.51%。

2022年第三季度，保利繼續(xù)積極開(kāi)展融資額度儲(chǔ)備，已分別向上海證券交易所、中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)提交注冊(cè)發(fā)行99億元公司債券、100億元債務(wù)融資工具的申請(qǐng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

逆勢(shì)擴(kuò)張的行為，也使得保利的有息負(fù)債由2021年底2968.03億元增加至三季末的3701.44億元，增長(zhǎng)約24%。

截至2022年三季度末，保利發(fā)展儲(chǔ)備貨幣資金1303.47億元，相當(dāng)于短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債的1.93倍，2021年同期則是2.32倍。

此外，在2022年疫情多點(diǎn)反復(fù)的大背景下，市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期且行業(yè)信心持續(xù)受挫，房企銷(xiāo)售回款也面臨較大壓力。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2022年上半年銷(xiāo)售回籠率為94.90%，為近三年最高值；同年三季度該項(xiàng)數(shù)據(jù)回落至91.80%，回籠資金2939億元，仍好于2021年同期2.3個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

相對(duì)寬松的現(xiàn)金流狀態(tài)下，保利發(fā)展還在積極進(jìn)行騰挪調(diào)整，篩選手頭部分項(xiàng)目以換取緩解資金及債務(wù)壓力的空間。

例如2022年12月29日，保利旗下保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓三家公司的51%股權(quán)，三家公司均系與碧桂園合作的項(xiàng)目公司。

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